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2016北京住宅用地拍卖落幕

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来源:中国市场经济研究网 时间:2016年12月01日 编辑:商瑶

  据北京市规划委公布的相关数据统计,2016年内,北京市将会完成13宗地块的出让交易,共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米,规划建筑面积约186.27万平方米,预计获得相关土地出让金455.655亿元。

  无论是规划建筑面积,还是建筑用地面积,均是北京含住宅用地供应,近五年来的最低值。

  而其中的住宅用地,随着四宗企业自持商品住房地块全部被开发商竞拍为100%持有,目前北京住宅用地市场出让,实际上已经落幕。

  过去一年中,在严控地价的思路下,北京陆续推出各种土地市场调控措施,限价格、限住宅面积、限资金、限自持比例,被认为反映了其高端有市场,低端靠保障的新思路。

  不过,在对北京土地价格看涨的背景下,仅仅限制供应并不能完全解决问题。目前开发商仍然对拿地充满热情:几乎所有含住宅用地的出让价,均达到了限价;而年末推出的企业自持商品住房地块,更是被开发商全部持有。

  宅地供应近年最低

  2016年的北京住宅用地拍卖已经落幕。

   近日北京市新推出朝阳区和房山区含住宅用地两块,其成交时间均为2017年。这也意味着,2016年北京不会再有商品住宅用地出让。

  在这背后,是北京今年冷清的住宅用地供应。

  实际上,整个2016年,北京相当长一段时间没有住宅用地供应。据统计,在6月2日,北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地成交以后,一直到10月9日,经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地使用权被博大新元拍下,北京没有任何住宅用地成交的时间,其间长达4个月。

  这被认为与北京坚决不允许高价地出现有关。

  一些受访专家告诉记者,这是因为在当时的市场火热程度下,北京一旦出地,价格很难控制在理性范围内。

  “9·30调控”之后,情况发生了变化。在北京被认为拉开了本轮全国楼市调控序幕的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中,第一条措施,就是加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构。

  9月份以来,北京陆续成交了6块包含住宅用地的建筑用地,面积达到了39.93万平米,接近全年此类用地面积的一半。

  值得注意的是,这6块地中,一块全部用于自住房,一块全部为自住房和公租房,剩下4块,则是“限房价、竞地价”项目中的自持商品住房地,没有任何商品房住宅用地。

  而据中原地产研究中心数据,除了保障房、持有房,2016年入市的可供销售的商品房住宅用地面积,只有38.9万平方米。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,从住宅用地市场的供应来看,北京显然是重结构轻规模。

  严跃进认为,2016年北京住宅用地供应较少,很大程度上,和北京积极调整土地供应结构有关。在一线城市住宅用地供需矛盾越发激烈的当下,单纯增加供地的意义是在削弱的。只有把供地背后的结构问题进行优化,例如减少商住两用住房的用地,增加租赁型公寓用房的用地等,这才能够使得北京土地市场,更加符合后续住房市场的改革要求。

  宅地改革进行时

  许多人认为,北京“9·30”以来的供地模式,是向“低端有保障,中端有支撑,高端有市场”的住房市场政策目标,所做的供给端改革尝试。

  在低端有保障上,北京住房保障方式坚持“租售并举,以租为主”大方向,意图十分明显。按上述面积计算,2016年入市的含住宅用地,包括自持房和公租房,最终用于出租的面积,将是用于出售的自住房面积的近四倍。

  严跃进判断,北京后续可能会积极在自持地块出让和相关项目开发上做文章,这也符合目前国家租赁型公寓开发的导向。后续围绕此类物业做相应的投资等内容会增多,比如说租赁管理的公司、围绕租金进行资产证券化的项目等都会增加。

   这一思路正不断细化完善。11月25日,北京市回应关于企业自持商品住房地块的相关疑问称,自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致,即拟为70年。

  然而,这一方向并不能令所有人满意。其中,资金的问题非常关键。

  部分人士认为,现行的模式并不会长久延续, 因为纯靠出租收入,收益率难以覆盖开发商资金成本。并且,随着开发商拿地热情的爆发,资金问题在自住房地块也开始出现。

  以上述博大新元拍下的自住房地块为例,楼面价20824元每平方米,销售限价为23000元每平方米,除去必要成本,利润几乎不存在。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,自持会降低资金周转效率,拉长开发周期,增加房企资金压力。现行模式是配合楼市调控的需要,未来并不是所有地块都要求这么高的自持。

  这同时还引发了部分企业人士对资金并不雄厚的中小房企在一线城市发展前景的担忧。

  “如果按照这样的供地逻辑,结果可能是北京将无房可售,房企销售额锐减,中小房企将被挤出北京。” 新城控股副总裁欧阳捷 。

  张宏伟则指出,由于房企资金面上存在差异性,未来1-2年北京土地市场将成为央企、地方性国企、大型民营房企的战场,只有大玩家才可以在北京土地市场持续生存和发展。

关键字:北京
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