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地价、水泥、钢铁都在涨 图解房价最新走势

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来源:中国市场经济研究网 时间:2017年3月14日 编辑:尹晴莹

  现在的楼市,连老司机都看不懂了。

  有分析指出,现在买什么都是错的,尤其是买房;也有分析指出,房价还能涨。众说纷纭,不分伯仲。

  毫无疑问,楼市的发展进入新的迷局。那么,房价究竟会怎么走?Wind资讯(微信公众号:windzxsh)通过梳理数据发现,一方面楼市调控持续加码,持续火热的一线城市新建商品住宅价格同比涨幅已连续4个月回落;而另一方面,作为房地产建筑成本的水泥、钢铁等建材价格涨势明显。

  无需多说,直接看数据。

  楼市分化,一线城市同比涨幅连续4个月回落

  在过去的18个月里面,经济增长率持续下滑,全国各大城市房价出现大幅增长,不过随着楼市调控的持续加码,去年持续火爆一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落。


  住房价格是由开发商的成本和利润两部分组成的,也是一种产权价格。对应开发商成本而言,影响最大的因素主要是土地价格,其次是水泥、钢材等建材价格。城市中,居民住宅建筑成本会随着建筑材料价格、人工费、能源价格等的上涨而上涨。


  100大中城市楼面均价环比翻番

  上周(3月6日~3月12日),100大中城市成交土地(住宅用地)楼面均价为9339元/平方米,较前一周的4121元/平方米,上涨127%。


  除土地价格暴涨外,房地产的其他方面的成本也在不断上升,钢材、水泥等建材价格的上涨,成了房价上涨的一个隐形幕后推手。

  全国水泥同比上涨30%

  进入3月份,水泥行业即开启上半年的涨价模式,上涨全国范围内价格波动逐渐增多,华东地区涨势明显,价格上涨范围由上海、苏南地区向周边扩散,河北供给趋势有明显价格上浮波动。综合来看,全国水泥价格指数环比前一周抬升0.33%个百分点至0.82%,而相比去年同期,全国水泥价格指数从78.28点一路抬升至101.75点,涨幅近30%。



  国内钢铁同比上涨近5成

  钢铁方面,上周国内钢价综合指数为138.04,较2016年同期的92.05,同比上涨近50%。

  3月10日,螺纹钢主力合约(1705)收盘价为3404元/吨,周环比下跌2.72%,相比去年同期的2147元/吨,每吨价格上涨1257元、涨幅高达58.55%。



  全国玻璃期货价格上涨逾两成

  近期全国玻璃平均价格小幅下降,但相比去年涨幅明显。截至3月10日,玻璃期货主力合约结算价为1233元/吨,去年同期未975元/吨,涨幅达26.46%。


  近期有分析称,建材成本上升,住房成本增加,开发商是不可能自己掏腰包的,肯定要转嫁到房价中去,此外,建材成本上升,房价肯定上升。

  不过亦有业内人士认为,由于城乡住宅价格的构成不同,建筑成本对农村居民住宅价格影响较大,而对于城市,特别是大中城市的房价有一定的影响,但是不起主导作用。因为城市的房价已经很高,其中包含了教育、医疗等诸多资源溢价的因素,不仅仅受到建筑成本的影响,而是受土地价格、供求关系、炒作等因素综合的影响。

  传统房企净利润增速面临下滑趋势

  平安证券研报分析称,从已公布的85家上市房企年报业绩预告看,主流房企受益 2015-2016年销售回升,业绩普遍靓丽。招商、金地、华夏预计业绩增速分别达 97%、95%和 35%(预告区间中值),广宇、新湖、皇庭国际等部分转型房企受低基数或新业务业绩提升影响,预计业绩增速达 100%以上。

  从目前的2016年业绩快报看,多家房地产公司营业利润增速小于营收增速。这意味着这些公司项目的毛利率不够理想,房企增收不增利的局面或将持续。

  值得一提的是,虽然受行业毛利率下滑影响,传统房企净利润增速均面临下滑趋势,但近年来随着行业转暖及部分转型房企新业务逐步贡献利润,2016年行业净利润增速明显回升,前三季度上市房企净利润同比增长 28.6%。


  保利地产业绩快报显示,公司全年营收和净利润同比增速分别为24.45%和0.54%。保利地产表示,公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。由于结转项目毛利率下降,营业利润增幅低于营业收入增幅。

  此外,南国置业和合肥城建均表示,报告期内,部分结转项目毛利率较低,加之部分项目销售和管理费用上涨,导致净利增速不及营收增速。

  国内房企或再面临“大洗牌”

  平安证券统计称,2016年全国楼市延续靓丽表现,全国商品房销售额和销售面积同比分别增长35%和23%,再创历史新高。公司层面, Top10销售额市占率由2015年末的17.1%提升至 18.4%,Top50 销售额市占率由 2015 年末的 32.1%提升至 34.6%,万科、保利、金地、招商全年销售额同比增速分别为 39.5%、36.3%、63%、29%。



  中原地产首席分析师张大伟认为,房地产企业虽然收获了销售额历史最高的一年,但三季度在市场依然高温的情况下出现利润率下调,除了7-8月淡季影响外,最主要原因是地价高企侵蚀利润,房企的风险越来越大。

  业内人士认为,随着房地产市场告别“黄金时代”,中小房企的生存空间将会越来越小,行业的兼并重组则会越来越频繁地发生,充足资金的龙头房企在行业格局的重构中将掌握主动权,2017年房地产行业将伴随着政府严厉的调控,房企将面临重组和洗牌。

  1、桩基工程(如有):70~100元/平方米;

  2、钢筋:40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米;

  3、砼:0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米;

  4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

  5、抹灰工程:25~40元/平方米;

  6、外墙工程(包括保温):50~100元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米;

  7、室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些);

  8、屋面工程:15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

  9、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米,一般为90~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米;

  10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高);

  11、地下室(如有):增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

  12、电梯工程(如有):40~200元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/平方米;

  13、人工费:130~200元/平方米;

  14、室外配套工程:30~300元/平方米,一般约为70~100元/平方米;

  15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米;

  16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:约60~90元/平方米;

  17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):30~50元/平方米;

  18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:10~30元/平方米;

  19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90~180元/平方米;

  20、 上交国家各种税费(总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。

  以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档小区可达3500元以上。精装修造价一般为500~1500元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。

  21、设计费(含前期设计概念期间费用):15~100元/平方米;

  22、监理费:3~30元/平方米;

  23、广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上;

  24、土地费:一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200万元/亩,折算房价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价;三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况;

  25、土地税费与前期费,一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样。


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